

潘石屹的“逃顶传奇”盒马配资,想必很多人都听说过。
第一次是1998年,那时海南地产火爆,很多人认定了买入稳赚不赔,可却迅速卖掉手上所有项目,带着钱去了北京。
结果他走后不久,海南楼市泡沫破裂,不少人赔得精光,而他早已安全上岸。
第二次是在2014年左右,别的开发商还在拼命买地扩张,潘石屹却开始大举抛售资产。三四年里,他卖掉7处核心商圈物业,收回约400亿资金。

当年在一档专访中,有人问他,“为什么别的企业都在做大冲销售额,你却要卖掉卖掉400多亿的物业,走一条完全相反的路时”,他回答得很直接:因为对市场和风险的判断不同。
他解释说,2008年前后,房地产机会多、上涨空间大,只要守规矩,几乎没风险。但到了2018年,情况变了——很多大企业借的是美元外债,赚的却是人民币,汇率一变,风险就来了。

事实也如他所料。2020年恒大美元债暴雷后,华夏幸福、蓝光等一批房企的境外债务也接连出问题。汇率波动成了压垮不少公司的最后一根稻草。
而潘石屹在此之前就已经嗅到风险,从2016年起,他就不再拿地。

他能如此精准踩点,主要是他的判断基于两个很朴素的道理:一看供求平不平衡,二看回报率合不合理。
那时候盒马配资,银行贷款利率约4.9%,但房子的租金回报率只有1%左右。他觉得这明显不正常,不可持续。
当时不少人并不认同他,依旧在疯狂扩张。但现在回头看,他当时的判断和决策,确实让人佩服!

那么,对于未来,他又是如何判断的呢?
不少行内人士一致认为,未来三年楼市大概率会朝这3个方向走:
方向一:因断供带来的房价波动
谈到这个问题,就不得不说一说“经营贷”。2020-2021年,不少人为避开高利率房贷,转而申请利率更低的经营贷来买房,指望房价上涨后套利还债。
但经营贷通常每3-5年就需要续贷一次,2024年开始正好进入续贷高峰。续贷时银行会重新评估房产价值,如果房价跌了(比如之前500万的房子现在只值300万),业主就得补上差价才能续贷。
如果补不上,就只能卖房还贷。但这两年市场冷清,挂牌率激增,很多好房子长期挂牌都无人问津,更何况是差房子。再说了,即使成功卖房,很多人可能卖房后尾款还不够还清贷款,
要是一个小区里有多户面临同样问题,很可能出现降价抛售,进而整个小区的价格都会受到冲击。

方向二盒马配资,房子之间的差距会拉大
这种分化分两个情况:
第一,高层住宅和多层住宅之间的分化。
高层住宅未来维护成本高,遇到火灾、地震等应急情况救援也更困难。再加上,随着时间推移,这种高楼住宅的维修维护成本只会越来越高,缺点也越来越明显。
到那时,以后经济条件较好的家庭,可能会更倾向选择低密度多层住宅。加剧高层与多层之间的分化更加明显。

第二,豪宅和普通商品房的分化。
这两年,市场即使调整,但大城市的好房子依旧保持几十万一平的高价格,可见:好房子永远有市场。
比如有钱人,他们直接买豪宅,而且买起来也毫不费力。而他们买房的目的,要么自住,要么把豪宅当成资产收藏,一旦买入,不会轻易挂牌出售。
而普通商品房呢?因为供给过剩,加上房产税未来可能落地,还有保障房增多,所以这种住宅将来的升值空间会十分有限。

方向三,拆迁力度可能加大。
这几年的市场低迷,很多地方已经控制了土地供应,减少新房增量。
然而当前有一个很现实的问题,目前待售新房面积超7.3亿㎡,比上一次(2015-2018年)“去库存”之前还要多。怎么样消化这些库存,成了当前最紧迫的问题。
吃这么大的库存,靠的是棚改拆迁,效果也很显著,但这一次,经济环境、企业债务压力都完全不同,光靠降利率、降首付,甚至降价,效果都有限。
毕竟大家都没什么钱了,所以很多人推测,最终还是得靠拆迁来回笼市场和需求,而且力度可能比之前更大。

比如现在推进的旧改、城中村改造,本质上就是“能拆则拆”。不过现在补偿方式变了,以前主要赔钱,很多人靠拆迁实现一夜暴富,
现在更多是给“房票”——就是让你拿这张票去指定区域买新房。这样既能缓解地方资金压力,又能帮助去库存,同时也解决了居民安置问题。
这么看,未来几年楼市的走向,其实已经渐渐清晰了。
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